沈陽物業(yè)管理公司如何機關(guān)辦公樓的物業(yè)管理
 
       如何組建企業(yè)化的物業(yè)公司、如何接收、管理、運行機關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè),如何解決好維修資金籌集使用以及服務(wù)收費標準等重點問題,是當前亟待研究解決的課題。筆者就國家機關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理中的問題淺談幾點認識。

一、建立“準維修基金”的必要性和基金渠道
      目前,社會商品住宅和房改住宅普遍實行了房屋維修基金制度,開始走上良性循環(huán)的軌道。與此不同的是,中央國家機關(guān)辦公樓(區(qū))的大、中修及專項維修則仍實行著報預算、財政審批、撥款的形式。雖說這種方式基本滿足了維修的要求,但是自從以企業(yè)化性質(zhì)的物業(yè)公司來管理機關(guān)辦公樓(區(qū))后,一些矛盾凸顯出來:物業(yè)維修往往有突發(fā)性、隨機性,沒實行企業(yè)化管理前,先維修后結(jié)算或年終統(tǒng)一結(jié)算都可以。實行企業(yè)化管理后情況就不同了,根據(jù)現(xiàn)行的物業(yè)管理合同要求,一般項目的大、中修和專項維修費用不包含在合同收費中。由于物業(yè)項目構(gòu)成的多樣性、復雜性,一些大、中修和專項維修工程與正常維護修理工作在實際操作上的區(qū)分較為困難,一些維修項目申報后往往需要有雙方根據(jù)合同和有關(guān)標準進行確認的過程。當然,一般問題經(jīng)過雙方協(xié)商、研究,大多會得到合理的解決,但是需要一段時間,而項目申報、審批以及核撥維修費也需要一個較長的過程。通過什么途徑來解決這一矛盾呢?筆者認為可嘗試實行“準維修基金”制度。辦法是,由轉(zhuǎn)制后的物業(yè)企業(yè)的主管單位,核撥一部分可運營的資產(chǎn)給物業(yè)企業(yè),讓其經(jīng)營獲得一部分利潤,從其上交的利潤中拿出部分作為“準維修基金”,再委托物業(yè)公司進行代管,專款專用,急事先辦;經(jīng)雙方確認屬正常維修項目的開支再轉(zhuǎn)由物業(yè)公司支付,屬大、中修項目的可以待申報審核、撥付后與“準維修基金”進行調(diào)換。通過建立和使用“準維修基金”既可保護雙方合法權(quán)益,又可保證物業(yè)項目的正常運轉(zhuǎn)。

二、機關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理收費標準的確定原則
      目前,國家機關(guān)辦公樓(區(qū))實行物業(yè)管理的單位,由于各自情況的差異,在合同收費標準上不甚統(tǒng)一。從發(fā)展的趨勢看,經(jīng)過一段時間的運行,具有可比性的機關(guān)辦公樓(區(qū))的物業(yè)管理收費標準應該逐漸趨于一致,但在這一過程中需要考慮解決下列問題。
(一)按照市場經(jīng)濟的要求,中央國家機關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理的市場最終要向社會開放,社會上同類物業(yè)管理的收費標準必將影響到機關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理的收費標準。目前簽訂合同時就應考慮到未來可能出現(xiàn)的這種影響。合同雙方現(xiàn)在就要朝這個方向努力,為最終確定合理的收費標準奠定基礎(chǔ)。
(二)管理服務(wù)收費標準的確定,要考慮如下幾種因素:一是社會上同類物業(yè)項目的管理服務(wù)目前收費標準;二是以往管理過程中的實際支出費用;三是向社會上專業(yè)部門咨詢招標的價格。還要考慮企業(yè)和委托方的合理利益,重要的是制定收費標準時要切實按照有關(guān)規(guī)定來運作,合理確定成本、費用、稅金等綜合因素。
(三)在收費參考標準中明確的收費項目,也存在一個與現(xiàn)實物業(yè)項目進行比對的過程。因為各個具體的物業(yè)項目即使是同一類的系統(tǒng)也是千差萬別的,且投入的年代不同,建設(shè)水平不同,以往運行、管理維護等也不盡相同,這些都導致了物業(yè)的某些系統(tǒng)雖可按參考標準歸為一類,但需付出的維修、管理、服務(wù)的成本、費用等大不相同。

三、組建物業(yè)企業(yè)管理機關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)過程中幾個問題的思考完成機關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理單位的轉(zhuǎn)換,需要做很多工作:組建物業(yè)企業(yè),對具體物業(yè)進行接收,對接收后的物業(yè)進行管理、服務(wù)運行等。
       組建物管企業(yè)伊始,就應該按現(xiàn)代企業(yè)制度來規(guī)范企業(yè)運作,徹底摒棄以往事業(yè)單位辦企業(yè)那種政企不分、產(chǎn)權(quán)混亂、責任、權(quán)力、利益混淆的現(xiàn)象。組建公司過程中還有一個不容忽視的問題,就是轉(zhuǎn)入企業(yè)工作的原機關(guān)事業(yè)單位人員的管理問題。目前事業(yè)單位的改革正處于啟動階段,國家相關(guān)配套政策尚不完善,在這種情況下組建的既有新招聘人員又接收部分機關(guān)原正式職工組成的企業(yè),對如何管理好企業(yè)并充分發(fā)揮兩部分人員積極性需要認真研究。筆者認為根據(jù)目前情況可采取以下步驟:
(一)必須改革用人制度。實行人員聘用制度,實現(xiàn)由身份管理向崗位管理轉(zhuǎn)變,由單純行政管理向法制管理轉(zhuǎn)變,由行政任用關(guān)系向平等協(xié)商的聘用關(guān)系轉(zhuǎn)變,由固定用人制度向合同用人制度轉(zhuǎn)變,建立起符合社會主義市場經(jīng)濟體制要求,符合企業(yè)人力資源管理要求的管理制度。
(二)采用過渡期,結(jié)合具體情況實行老人老辦法,新人新政策。實行整體按企業(yè)用人制度運行,允許個人有過渡期(主要是對原有正式職工),待整體改革和配套政策出臺后再進行適當調(diào)整。

文章來源：中國物業(yè)管理在線