日漸深入的房地產(chǎn)調(diào)控在改變著整個行業(yè)生態(tài)的同時，也逐漸改變著京城高端住宅市場的格局。在這個過程中，高端住宅產(chǎn)品的分層日漸顯著，位于城市核心區(qū)的頂級住宅價值更加凸顯。8月1日，由地產(chǎn)中國網(wǎng)主辦的“禧瑞都·天禧啟動儀式暨CBD核心區(qū)大宅價值新論主編沙龍”在京舉行，首創(chuàng)集團(tuán)[簡介 最新動態(tài)]董事長劉曉光、首創(chuàng)置業(yè)[簡介 最新動態(tài)]總裁唐軍與來自主流網(wǎng)絡(luò)媒體、財經(jīng)媒體、都市報、行業(yè)雜志的10大主流媒體主編們齊聚一堂，對京城頂級住宅的格局、價值與市場趨向進(jìn)行深入探討。

京城高端市場升級、增量、回暖

        隨著孫河開發(fā)用地的有效供應(yīng)及地價的不斷攀升，該區(qū)域下半年或?qū)楸本┰鎏?個單價十萬元以上的新盤。位于CBD京廣中心[最新消息 價格 戶型 點評]對面、CCTV大樓之側(cè)的禧瑞都樓王級產(chǎn)品“天禧”也將于近期入市。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計，北京目前單價超過十萬元的頂級住宅項目有12個。相比去年，京城的高端市場規(guī)模在迅速擴(kuò)大。

       與供應(yīng)量快速增長同步，高端物業(yè)的價格標(biāo)準(zhǔn)也在抬升并開始分層，單價5萬元以上、單套總價在1千萬元以上是高端物業(yè)的門檻，高端物業(yè)中單價10萬元以上、單套總價4000萬元以上的入列“頂級物業(yè)”。

        根據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，目前頂級公寓類新盤基本分布在北京的內(nèi)城核心區(qū)。今年3月底，“國五條”細(xì)則的出臺對高端市場帶來了巨大的沖擊，預(yù)售審批管制令高端市場“一證難求” ，市場短期內(nèi)陷入觀望情緒，“出走”海外置業(yè)的人數(shù)大增。但隨著幾個高品質(zhì)項目的入市，市場很快升溫，僅京西一大宅項目上半年攬金就超過30億元。

        有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年北京千萬級高端住宅的成交套數(shù)為1415套，成交金額226.26億元，相比于2012年同期分別增長七八成。其中，千萬級以上的公寓成交量和成交額同比均翻番。

“北京的豪宅是不能拿普通市場的眼光去看待的，尤其是核心區(qū)的高端物業(yè)，這些物業(yè)面對的是全中國甚至是全世界的購買者，所以絕對不能憑借剛需市場的變化來對其進(jìn)行判斷。”北青集團(tuán)整合營銷中心副主任全偉在參加“禧瑞都·天禧啟動儀式暨CBD核心區(qū)大宅價值新論主編沙龍”時談到。

“土地的限量供給導(dǎo)致城市資源的稀缺，在此背景下，房地產(chǎn)仍然是最穩(wěn)定的投資需求，而支撐這個需求的是龐大的漂移在金融體制外的隱性資金以及社會收入分配拉大帶來的永遠(yuǎn)存在的高端購買群體。另外銀行存款利息率低、股票長期低迷不振，也將投資需求轉(zhuǎn)向了房價較為穩(wěn)定、房屋安全可靠保值增值、省心省力無需長期后續(xù)管理的房地產(chǎn)。”發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在一個公開論壇上的分析很好詮釋了高端物業(yè)熱銷行情的背后成因。

城市核心稀缺大宅成為終極置業(yè)首選

       今年以來，來自資產(chǎn)保值和改善居住品質(zhì)兩方面的強(qiáng)勁需求與購買資格的限制直接推動著高端市場格局的變化。

一方面，隨著現(xiàn)有產(chǎn)品的不斷消化和后續(xù)土地供應(yīng)的匱乏，位于城市核心區(qū)的高端住宅日漸稀缺，價格被動推高、產(chǎn)品向頂級住宅看齊；另一方面，不少新興板塊高端物業(yè)勢頭強(qiáng)勁、迅速崛起，以產(chǎn)品優(yōu)勢和價格優(yōu)勢吸引大批改善型居住人群，從而逐漸占據(jù)市場成交的主體。由此也推動了高端市場的分化，單套總價4000萬以上基本成為頂級物業(yè)的評判標(biāo)準(zhǔn)。

     “盡管近兩年來新興板塊在高端市場中所占比例比較大，但仍然是以改善型客戶為主，真正的終極置業(yè)者仍然還是會選擇核心區(qū)的頂級住宅，因為對于這些金字塔頂尖人群而言，置業(yè)不僅僅用于單純的居住，更多的是資產(chǎn)配置方式，對稀缺資源的占有帶來的滿足感，以及其所帶來的身份象征和圈層平臺意義，這往往是高端置業(yè)客戶最為看重的價值所在。”某資深高端住宅業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。而購買資格的限制，讓更多實力消費人群在購房時選擇一次到位。

      以首創(chuàng)置業(yè)的禧瑞都項目為例，其所處的CBD核心區(qū)不僅聚集了中國尊、國貿(mào)[簡介 最新動態(tài)]三期以及新央視大樓等世界級城市地標(biāo)，更融匯了眾多高端生活資源和頂級的商務(wù)、商業(yè)、文化等資源。從其所處區(qū)域的高端市場狀況來看，CBD核心區(qū)已經(jīng)沒有新的土地供應(yīng)，住宅供應(yīng)量更是非常有限，原本已是稀缺品。加上原區(qū)域供應(yīng)多數(shù)是200平米以下的戶型，400平米左右的平層大宅極為稀缺。而禧瑞都即將推出的57套頂級住宅“天禧”均為400平米左右的大戶型，填補(bǔ)了市場的空缺，為稀缺地段的稀缺產(chǎn)品，也是成功人士入住CBD核心區(qū)的最后機(jī)會。

    “從城市的發(fā)展來看，北京正在向世界城市升級的過程中，作為未來世界城市的商務(wù)中心區(qū)——CBD的住宅價格若放到世界平臺上去對比，會發(fā)現(xiàn)其實是處在一個價值洼地的狀態(tài)，無論和歐美比還是和香港比。作為CBD區(qū)域唯一在售的平層大宅，將天禧的地段、品質(zhì)和價位放到國際平臺上去比對會發(fā)現(xiàn)，價值是被大大低估了。換言之，未來核心區(qū)物業(yè)的增值空間還會很大。”地產(chǎn)中國網(wǎng)總編輯謝紅玲表示。

    《 新地[最新消息 價格 戶型 點評]產(chǎn)》主編張文豪對禧瑞都新品天禧給予了高度的評價：“禧瑞都可謂最具有北京核心優(yōu)勢的高端物業(yè)，它最能體現(xiàn)北京作為政經(jīng)中心的特點，其價值提升的過程也讓大家對北京的高端住宅有了一個重新認(rèn)識，房地產(chǎn)已經(jīng)不止是一個‘地段’的生意，更是一個‘時間’的生意、‘心態(tài)’的生意，天禧更將成為‘時間的玫瑰’。 這樣的產(chǎn)品不光別人難以復(fù)制，就是企業(yè)自身也難以復(fù)制，因為每一個城市都有自己的核心稟賦。”

來源：地產(chǎn)中國網(wǎng)