沈陽(yáng)物業(yè)公司:開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期介入中的角色處理
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2013-07-22 08:31:55
開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期介入中的角色處理—沈陽(yáng)物業(yè)公司 (一)超前介入中的“主角” 超前介入的物業(yè)管理企業(yè)并不一定就是前期及后期物業(yè)的當(dāng)然管理者，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定招標(biāo)選聘時(shí)。因此，在超前介入階段物業(yè)管理只是起輔助作用，這時(shí)的“主角”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而非物業(yè)管理公司。所以，在這一階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)可聘請(qǐng)物業(yè)管理公司或其人員或物業(yè)管理專家就有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行咨詢。在工作中，應(yīng)注意如下問(wèn)題： 1、立項(xiàng)決策階段 ...
開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期介入中的角色處理—沈陽(yáng)物業(yè)公司
(一)超前介入中的“主角”
超前介入的物業(yè)管理企業(yè)并不一定就是前期及后期物業(yè)的當(dāng)然管理者，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定招標(biāo)選聘時(shí)。因此，在超前介入階段物業(yè)管理只是起輔助作用，這時(shí)的“主角”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而非物業(yè)管理公司。所以，在這一階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)可聘請(qǐng)物業(yè)管理公司或其人員或物業(yè)管理專家就有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行咨詢。在工作中，應(yīng)注意如下問(wèn)題：
1、立項(xiàng)決策階段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目可行性研究評(píng)估時(shí)，聽(tīng)取物業(yè)管理人員或?qū)＜覍?duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤(rùn)測(cè)算等方面的參考建議，必要的話可讓其就該項(xiàng)目今后的物業(yè)管理構(gòu)想提出書(shū)面咨詢報(bào)告，以便在決策時(shí)綜合考慮包括物業(yè)管理在內(nèi)的各方面的意見(jiàn)，減少?zèng)Q策的盲目性和主觀隨意性。
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工安裝和竣工驗(yàn)收階段
這幾個(gè)階段，已涉及到項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)。此時(shí)征詢物業(yè)管理人員的好處在于：物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)在使用與管理過(guò)程中細(xì)節(jié)問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力，他們的改進(jìn)意見(jiàn)或建議更易貼近業(yè)主的實(shí)際需求，更能直接地把以往開(kāi)發(fā)中“先天不足”所造成的后果反映出來(lái)，以防患于未然。但由于超前介入中設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理人員都要參與開(kāi)發(fā)過(guò)程，在發(fā)生問(wèn)題時(shí)容易產(chǎn)生扯皮推諉，從而產(chǎn)生監(jiān)管部門(mén)多而監(jiān)管力度差的現(xiàn)象，造成質(zhì)量難以提高的局面。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)在這幾個(gè)階段應(yīng)協(xié)調(diào)好各類人員的關(guān)系，尤其是對(duì)物業(yè)管理人員。要把握好他們是“配角”的定位，明確其責(zé)任，規(guī)定其處理問(wèn)題的程序，嚴(yán)格按照程序與職權(quán)行事，以避免“越權(quán)”和推卸責(zé)任現(xiàn)象的發(fā)生。
(二)前期管理中的“配角”
在物業(yè)前期管理中，開(kāi)發(fā)企業(yè)已與物業(yè)管理公司簽訂了委托管理的合同。物業(yè)管理公司依法擁有該物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)權(quán)，故此時(shí)物業(yè)管理公司處于主導(dǎo)地位，而開(kāi)發(fā)企業(yè)則飾演“配角”。
在這一階段，出于自身利益的考慮，開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理公司的出發(fā)點(diǎn)至少是應(yīng)保證物業(yè)在正式出售前、交付使用后的保修期間能平安過(guò)渡，憑借對(duì)前期管理合同有關(guān)內(nèi)容的精心設(shè)計(jì)和實(shí)施中的有效監(jiān)管來(lái)保證前期物業(yè)管理達(dá)到一定水平。因此，此時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)配合和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作，從而圓滿完成物業(yè)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。
